Immobilienbewertung

Die Immobilienwertermittlung, auch Grundstücksbewertung genannt, führt bei sachverständiger Anwendung zum Marktwert, im Rechtsbegriff auch Verkehrswert genannt. Die Immobilienbewertung führt unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Eigenschaften des Bewertungsobjekts zum Verkehrswert (Marktwert).

Gegenstand der Immobilienbewertung sind bebaute und unbebaute Grundstücke, Rechte wie zum Beispiel Erbbaurechte, Wohnungsrechte, sonstige Nutzungsrechte.

Wer führt eine Immobilienbewertung durch?

Die Grundstücksbewertung bzw. Immobilienbewertung ist durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchzuführen. Die Bezeichnung Sachverständiger oder Gutachter ist in Deutschland zwar nicht geschützt, dennoch wird von einem Immobiliensachverständigen besondere Sachkunde erwartet.

Eine ausreichende mehrjährige Berufserfahrung liegt vor.
Erheblich überdurchschnittliche Immobilienfachkenntnisse auf der Grundlage einer akademischen Ausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen oder/und Immobilienökonomie sind vorhanden.
Die Fähigkeit, Gutachten zu erstellen, liegt vor.
Der/die Sachverständige weist Integrität auf, mit der Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.

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HSP Sachverständige – Ihre Ansprechpartner aus Würzburg

Die Gutachten von HSP Sachverständige aus Würzburg sind von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt oder von qualifizierten Sachverständigen erstellt und durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige überprüft.

Die Institution des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wurde geschaffen, um Gerichten, Unternehmen, Behörden und Privatleuten die Suche nach fachlich besonders qualifizierten Sachverständigen mit besonders hoher Glaubwürdigkeit und Gewähr für Unparteilichkeit und Zuverlässigkeit zu ermöglichen.

Fachlich versiert im Geltungsbereich der deutschen Bewertungsnormen sind wir auch in der Lage, auf der Grundlage internationaler Bewertungsstandards Wertermittlungen durchzuführen.

Unser räumliches Tätigkeitsfeld in der Immobilienbewertung ist grundsätzlich überregional.

Für private Auftraggeber sind wir in der Region Würzburg und im gesamten Regierungsbezirk Unterfranken tätig, insbesondere im Raum Aschaffenburg und Schweinfurt.

Für gewerbliche Auftraggeber sind wir im Gebiet Rhein-Main-Frankfurt, in der Metropolregion Nürnberg, den Großraum München und die Zentren in Sachsen: Leipzig und Dresden tätig.

Die spezialisierte Tätigkeit unseres Büros im Bereich der steuerlichen Bewertung führen wir bundesweit aus.

Wertermittlungsverfahren der Immobilienbewertung

Ziel der Immobilienbewertung ist häufig die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes). Zu diesem Wert führen verschiedene Wertermittlungsverfahren.

Sie benötigen eine Immobilienbewertung?

Unser erfahrenes Team aus Würzburg unterstützt Sie bei Ihrer Grundstücks- oder Immobilienbewertung. Wir betreuen Privatpersonen sowie gewerbliche Auftraggeber. Verschaffen Sie sich einen detaillierten Überblick über unsere Leistungen oder kontaktieren Sie direkt unser Büro in Würzburg unter der Nummer 0931/7050700.

Vergleichswert Ertragswert Sachwert Discounted Cash Flow Residualwert

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Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Als Vergleichspreise geeignet sind die Kaufpreise solcher Grundstücke, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Geeignet ist das Vergleichswertverfahren insbesondere für die Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken und für die Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen.

Im Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Die erzielbaren Erträge werden über die Zeitdauer kapitalisiert, über die mit der Ertragserzielung zu rechnen ist. Die Zeitdauer der voraussichtlichen Ertragserzielung ist in der Regel die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage oder die Dauer vorhandener Mietverträge. Das Ertragswertverfahren kommt für die Immobilienbewertung insbesondere in Betracht, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für die Grundstücksanschaffung ist. Das ist üblicherweise der Fall, wenn das Anwesen am Markt vermietet wird. Dies trifft vor allem für Anwesen mit mehreren Wohneinheiten zu (Mehrfamilienhäuser oder Mietshäuser), für Gewerbeobjekte und für sogenannte Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser, Altenwohnheime und Freizeitimmobilien.

Im Sachwertverfahren wird der Immobilienwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Der ermittelte Sachwert ist an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren, anzupassen. Erst die Marktanpassung führt zu einem marktgerechten Immobilienwert. Das Sachwertverfahren ist vor allem anzuwenden bei Immobilien, bei denen die Ertragsabsicht nicht im Vordergrund für die Kaufentscheidung steht. Dies sind vor allem eigengenutzte Immobilien wie etwa Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser.

Das Discounted Cash Flow Verfahren zählt nicht zu den normierten Wertermittlungsverfahren der Immobilienbewertung. In diesem Verfahren werden Zahlungsströme über einen vordefinierten Zeitraum erfasst und auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Die absehbaren Veränderungen der Zahlungsströme im Betrachtungszeitraum werden gegebenenfalls geschätzt. Das Discounted Cash Flow Verfahren wird daher als Prognoseverfahren bezeichnet.

Das Residualwertverfahren ist ebenfalls kein normiertes Wertermittlungsverfahren. Ausgehend vom Verkehrswert des fertig gestellten Immobilienprodukts, beispielsweise einer Wohnanlage, werden alle Kosten, die im Laufe der Projektentwicklung und Bauerstellung entstehen, vom Verkehrswert abgezogen. Der übrigbleibende Betrag (Residuum) stellt dann den Betrag dar, der als Kaufpreis für das unbebaute Grundstück maximal ausgegeben werden kann.

Beispiele für unsere Leistungen

Einfamilienhaus Miethaus Büro Energetische Sanierung Einzelhandel Gewerbe Industrie

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Ermittlung des erzielbaren Verkaufspreises. Änderungsvorschlag für das bestehende Wegerecht.
Vorteil des Auftraggebers: Die Kaufinteressenten bekamen mit dem Gutachten einen vollständigen und objektiven Überblick über alle Eigenschaften der Immobilie.
Mit der Argumentation der positiven Objekteigenschaften wurde der optimale Verkaufspreis erzielt. Eine Wertminderung durch das Wegerecht wurde durch die Verschiebung desselben an die Grundstücksgrenze vermieden.

Das denkmalgeschützte Anwesen befindet sich in einer guten Stadtteillage.
Die 28 Wohneinheiten sind aber überwiegend einfach ausgestattet. Unter Berücksichtigung der steuerlichen Vorteile wurden die Modernisierungskosten in Abwägung mit der möglichen Entwicklung der Mieten kalkuliert.
Aus der Investitionsplanung wurde der optimal erzielbare Verkaufspreis für den Eigentümer ermittelt. Der erzielte Kaufpreis lag erheblich höher als der Preis, der aus den Bestandsmieten zu erzielen gewesen wäre.

Für den Ankauf des 50 Jahre alten Bürokomplexes mit mehr als 50.000 m2 Mietflächen und 1.200 KFZ-Stellplätzen war eine wirtschaftliche und technische Due Diligence zu erbringen. Wir koordinierten die fachtechnischen Dienstleister und ermittelte den Marktwert des Objektes.

Durch die erbrachte Due Diligence hatte der Kaufinteressent die zu erwartenden Modernisierungs- und Instandhaltungskosten im Griff. Die Marktwertermittlung bestätigte die interne Kalkulation des Auftraggebers.

Vor der Sanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1930-er Jahren sollte mit einer Investitionskalkulation untersucht werden, welcher Sanierungsaufwand in welcher Höhe sich für den Eigentümer rechnet. Untersucht wurde sowohl die finanzielle als auch energetische Amortisation.

Die Modernisierungskosten für das umfassend erneuerte Gebäude werden vollständig durch die verbesserten Mieterträge finanziert. Der Gesamtenergiebedarf wurde von ca. 280 kWh/m2 a auf sparsame 100 kWh/m2 a gesenkt.

Für ein Gewerbegrundstück bestand Kaufinteresse eines Lebensmitteldiscounters. Im Auftrag des Grundstückseigentümers wurde eine Investitionskalkulation des Discountbetreibers simuliert und eine Kaufpreisanalyse vergleichbarer Grundstücke durchgeführt.

Mit der von uns erstellten Analyse konnte der Eigentümer einen Verkaufspreis erzielen, der ca. 50 % über dem amtlichen Bodenrichtwert lag.

Feststellung der sachgerechten Restnutzungsdauer des etwa 30 Jahre alten, mehrfach umgebauten Gewerbeanwesens für steuerliche Zwecke.

Vorteil des Auftraggebers: Erreichung eines kürzeren Abschreibungszeitraums.
Kapitalisierter Steuervorteil für den Grundstückseigentümer: Eine sechsstellige Euro Summe.